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Subarrendamento: Tudo o que precisas de saber!

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Precisas saber mais sobre o subarrendamento?

O mercado de arrendamento é uma possibilidade para os proprietários de imóveis poderem gerar rendimentos extra e rentabilizarem o capital investido, previamente, em determinada habitação.

Dentro do mercado de arrendamento, existe uma outra categoria que é o subarrendamento.

O que é isto do subarrendamento?

É um contrato através do qual o arrendatário celebra com um terceiro – o subarrendatário – que se obriga a proporcionar àquele o gozo temporário de um imóvel, segundo o Código Civil.

Basicamente, ser subarrendatário consiste em alugar uma habitação (seja para uso habitacional ou comercial) e voltar a arrendar o mesmo imóvel a outra entidade ou particular.

Aqui, existe um subcontrato, uma vez que são três as partes a considerar: o proprietário do imóvel, o arrendatário e o subarrendatário, sendo que o segundo contrato celebrado depende diretamente do primeiro e segue regras semelhantes.

O arrendatário pode ceder parte do imóvel ao subarrendatário ou a totalidade do mesmo, daí ser feita a distinção entre subarrendamento total e subarrendamento parcial. 

Antes de mais, convém distinguir entre subarrendamento comercial e subarrendamento habitacional ou residencial, uma vez que as regras são diferentes entre os dois.

Esta distinção está relacionada com o fim de cada imóvel: se este se destina a habitação ou se a finalidade é um qualquer negócio de teor comercial.

Os imóveis destinados a subarrendamento comercial podem ser, por exemplo, armazéns que acolheram determinada atividade, como um salão de cabeleireiro ou de estética ou uma oficina de mecânica, alugados no passado e que voltam a ser colocados no mercado, através do subarrendamento, muitas vezes já equipados para o desenvolvimento da atividade em causa).

O subarrendamento habitacional ou residencial destina-se ao negócio de compra de imóveis, em estado de degradação, para fazer a remodelação dos mesmos e colocá-los, novamente, no mercado, através da opção de subarrendamento.

Esta situação de subarrendamento residencial acontece com apartamentos vazios que são colocados novamente no mercado, através do subarrendamento, e que podem estar ou não mobilados; muitas vezes estes imóveis passam a destinar-se a aluguer temporários (de estudantes, por exemplo). 

Que passos dar para entrar no mercado do subarrendamento?

O processo que envolve o subarrendamento é muito semelhante com aquele que circunda o arrendamento.

Existe uma espécie de fluxograma que dita os passos a ser dados quando se entra nestes meandros.

Cada passo é fundamental e os fatores a ter em conta não devem ser menosprezados, se queres fazer do subarrendamento um negócio viável e lucrativo.

Antes de mais, é importantíssimo fazer um diagnóstico social no que respeita ao imóvel que pretende arrendar e esse diagnóstico deve ponderar não só as condições do imóvel, como a localização do mesmo e a viabilidade de negócio face ao mercado imobiliário circundante.

Falámos, acima, numa circunstância bastante vulgar, de oferta e procura de subarrendamento: se o local onde está situado o imóvel tiver próximo Universidades, Politécnicos ou Escolas Superiores tem, por si só, um mercado privilegiado entre os estudantes universitários.

Estar bem servido de transportes públicos ou de lojas de conveniente podem ser, também, itens importantes e de valorização para o imóvel que terá de reabilitar para subarrendar, a seguir.

Assim, escolher um local com procura específica ou um local bem localizado, para fazer este tipo de investimento no mercado imobiliário, é essencial.

Em relação aos procedimentos necessários para efetivar um subarrendamento, considera estes passos:

– Celebrar um contrato de arrendamento, só este contrato te dará possibilidade de fazer um subarrendamento consequente;

– Encontrar um novo arrendatário para o imóvel, publicando o mesmo;

– Celebrar um novo contrato que, legalmente, já irá enquadrar-se no quadro jurídico do subarrendamento.

O contrato será, certamente, muito semelhante ao contrato original de arrendamento.  

Podes, porém, consultar a minuta contratual disponível, para verificar quais as cláusulas que devem estar expressas e resguardadas quando dás este passo de subarrendar um imóvel.

Para isso, consulta o seguinte documento (Minuta de contrato de arrendamento para fins não habitacionais) e vê aquilo que deve constar e aquilo que deve ser resguardado, no que concerne à identificação dos sujeitos envolvidos no contrato e do imóvel, à duração do contrato, aos pormenores relacionados com a renda, licenças de habitação, necessidades de obras estruturais ou de melhoramento:

É importante todos estes parâmetros estarem contemplados no contrato, de forma explícita e deves ler com cuidado o mesmo e verificar se toda a informação está conforme aquilo que foi solicitado e conforme o contrato original.

Ciclo de subarrendamento: Não perder o fio à meada!

Desta forma, inicia o ciclo entre proprietário de imóvel, arrendatário e subarrendatário: vais receber a renda da pessoa a quem subarrendou o imóvel para, depois, entregá-la ao proprietário do imóvel.

Este ciclo pode ser quebrado, caso o subarrendatário falhe com o pagamento da renda.

Assim, deves ter isso em atenção, uma vez que se houver incumprimento é o arrendatário que tem que saldar a dívida junto do proprietário do imóvel.

Assim, pode acautelar-se, face a esta situação, ao exigir apresentação de fiadores que tenham imóveis na mesma situação para poder hipotecar ou criar uma garantia real para a entidade bancária.

O subarrendamento pode ser, como foi focado no início, uma forma de obter um rendimento extra, no entanto, deves ter em consideração que o valor da renda cobrado ao subarrendatário não pode exceder o valor original cobrado acrescido de 20%.

Esta cláusula é prevista por lei e as exceções à mesma são pouquíssimas.

Assim, o proprietário do imóvel tem de ter conhecimento da existência do subcontrato que promove a celebração do subarrendamento e pode ser exigida uma autorização por parte do Senhorio do imóvel a fim de permitir o subarrendamento do mesmo.

No fundo, estar informado acerca do contrato de subarrendamento, ter garantias financeiras perante o subarrendatário e refletir bem sobre a potencialidade do imóvel em causa, são critérios essenciais para conseguir um bom negócio, neste nicho de mercado imobiliário.

Verificar bem a redação do contrato e evitar precipitações são conselhos primordiais aquando da celebração de qualquer negócio e este não é exceção!

Faça aqui o download da minuta do contrato de subarrendamento

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